十月成都楼市 格局开始生变 | 天府财经

十月成都楼市运行平稳，依然霸榜全国，这一点不出所料。但十月成都楼市，无论是政策，还是市场格局，都有了重大变化。

政策工具所剩不多了

从全国房地产市场政策面上来看，各地优化政策频次，9月达去年四季度以来单月最高水平，高达92条。而10月只有46条，政策频次明显下降。

因城施策，各地城市根据自身市场不同，还有优化空间，但的确所剩工具并不多了。

未来最大的政策看点在于什么时候全面取消限购、限贷、限售，这又要看中美金融战的耐力比拼……

十月末最大的政策出现在月末的金融工作会议，与房地产有关的政策中，最大的亮点是：一视同仁满足不同所有制房 地产企业合理融资需求。更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

在我印象中，自三道红线以来，这是首次将“一视同仁”写进政策文件。终于从“自己人”的表述，到可以“一视同仁”的合理融资，民营房企似乎闻到了春天的气息。

所谓构建房地产发展新模式，本质就是保障房与商品房并行的双轨制。给工薪阶层以住房保障，商品房回归商品属性。

成都作为今年的网红市场，政策运用可谓得心应手。成都11月出让地块将取消地价限制，采取“竞地价”方式拍卖。未来的政策空间就看是否全面取消限购。

成都涉宅供应下降

2023年10月，成都涉宅用地供应9宗，共计383亩，环比下降47%，同比下降16% ；成交11宗，共计715亩，同比下降71%。

1-10月累计供应127宗，合计6983亩，同比下降35%；累计成交112宗，合计6319亩，同比下降31%；

两组数据显示，成都涉宅土地供应无论是同比，还是环比都大幅下降。表面上看，似乎成都土地供应不上，但我更愿意相信是相关部门的节奏控制。成都有天府新区，东部新区两大新区外延，最不缺乏土地供应空间。

从供应面积来看，10月份天府新区依然为成都市最高，10月商品住宅供应面积为23万㎡；从成交面积来看，天府新区也是成都市最高，10月商品住宅成交面积为21万㎡。

今年1-10月，天府新区商品住宅供应面积为233万㎡，为成都市最高，其次为成华区的148万㎡；天府新区成交面积为260万㎡，仍为成都市最高 ，其次为龙泉驿的142万㎡。

所以，那些说“天新凉凉”真的可以闭嘴了，数据可以说明一切。开发商为在天府新区拿到一块好地，还要凭运气摇号，实力开发商都扎堆在天府新区，哪有可能凉凉。

10月成都二手住宅成交套数为17940套，同比上升44%，环比上升20%。10月成都二手住宅成交面积为174万平方米，同比上升47%，环比上升22%。

二手房的成交火热，为改善型提供了极大的市场支撑。500万是成都改善的新门槛，客源主要来自三个方面：沿海一线城市成都置业，西部人口落户成都，以及本地改善人群。各开发商拼命争夺这部分客源，激起茶壸里的风暴。

头部集中度拉高

2023年10月，成都涉宅用地供应9宗，共计383亩，环比下降47%，同比下降16% ；成交11宗，共计715亩，同比下降71%。

从成都房地产开发企业的表现来看，今年一季度数据出来，强者恒强的“央国平”格局就奠定了。中间受项目销售节点影响，有名次上的浮动变化，但并不是很大。

2023年1-10月，成都房地产销售业绩TOP30企业合计销售金额2443.5亿元，同比增加75.3%；TOP30企业合计销售面积1211万方，同比增加48.6%。向500万的“茶壶”头部集中，趋势越来越明显。

与三季度华润一家冲破200亿门槛相比，10月份过后又增加了两家，分别是龙湖的220亿，中铁建的216.1亿。另有5家进入了100亿。

华润置地10月销售额为24.4亿，1-10月以255.6亿高居销售额榜首。龙湖以220亿排在第二名，民营房企中最靓的“仔”。

中国铁建以216.1亿排在第三，被龙湖反超。但中国铁建四季度货值充沛，西派善成首批次秒清，还有领樾的销售节点也在四季度。

三季度结束写的楼市报告中，我就预判断招商蛇口到年底可能会突破150亿，10月过后，招商以126.7亿，守住第六的位置。

新川臻境已经清盘，时代公园天樾境C区本月取证，还有与中国铁建合作的“麓湖西派臻境”即将亮相。今年150亿应该不成问题。

至于中海地产，从年初写稿就预判过今年应该在120亿左右。目前以104.2亿，位居榜上第八名。

中海地产有城南王之称，除了目前在中央商务区的天府里发力，天府新区另一个板块——中央法务区也即将爆发，天合印象就位居其中。与2022年相比，中海正在“归来”。

万科以3116亿排在全国市场第二名，位居保利发展之后。为了出清手上的超级文旅产业大盘，万科在成都放慢了脚步，以70.2亿位居第13名。

但下半年万科发力明显，不但积极拿地，樟宜星光、古翠隐秀、朗拾交子，以及新都项目，都在陆续面世。从节奏上正在一步步回归。

强者恒强的格局依旧，但无论是政策，还是区域，能量不再守衡。对购房者而言，无论刚需还是改善，房子是用来住的，量力而行。决定幸福的不是房子有多大，而是房里的笑声有多甜。

（以上数据由中指研究院成都分院提供，特别鸣谢）

分享海报

微信扫一扫

微信扫一扫