成都楼市扛不住了？

成都楼市跌了？

对首季度的成都楼市状况，先下个结论：与去年同期相比，不管从成交套数来看，还是从成交面积来分析，成都楼市的确跌了。

按成都购房通的数据，与2023年同期同比，2024年一季度新房成交24336套，成交套数下降32.96%，减少了11930套。二手房，2024年一季度成交47880套，成交套数下降18.69%，减少了11009套。

2024年一季度房地产销售业绩TOP30中， 5家房企在蓉销售金额达20亿以上，分别为华润置地、中国铁建地产、龙湖集团、招商蛇口和万科。而去年一季度20亿以上的企业是13家。

2023年持续霸榜的华润置地首季度销售额是80.4亿，而今年继续占据榜首的华润置地，销售额只有46.6亿。两相对比，分明能感受到市场的寒意。

从中指研究院西南公司的数据来看，2024年一季度，成都新建商品房供应面积510万㎡，成交面积479万㎡；新建商品住宅供应面积271万㎡，成交面积284万㎡。

而去年同期一季度，成都市商品房累计供应771.2万㎡，成交693.9万㎡；商品住宅累计供应487.8万㎡，成交472.5万㎡。从商品住宅成交面积初步估算接近于减少了40%。

从出清周期（按6个月计算）来看，出清周期为17.7个月，较去年同期增加1.2个月 ，较上月也拉长了0.5个月。

最后从5+2区域来看，明显都是供过于求。天府新区仍然是成交最高的区域，仅3月成交量高达10.6万㎡，且新房价格还上涨了1.01%。但天府新区3月供应面积高达31.6万㎡，今年可谓压力重重。

是不是很悲观？多少是有点。但与全国各大一、二线城市的数据相比，2023年的全国双冠，从绝对值到相对值，成都楼市首季度的表现都不算差。一季度全国的数据出来，成都说不定还是第一。

而且，成都新房整体价格还上涨了2.67%，均价达到了20468 元/㎡。进入三月，成都楼市的热度暴起。3月监测开盘的平均认购率约为83%，较1月大增23个百分点。

拿什么穿透地产周期？

龙年首季的数据，有个重大的观察点。2023年一季度，因口罩压抑了三年的需求大爆发，同比也没有可比性。再加上疫后恢复经济，房地产重回支柱地位，楼市政策出台又猛又急，那是一个非正常的市场阶段。

2024年，特殊阶段因素消失，楼市也正式分化为双轨制。现在才是后开发时代最为正常的市场阶段。市场永远都是个优胜劣汰的过程，这个阶段能否稳住，考验开发商的综合能力。

其实自2019年三道红线以来，房地产市场竞争的主体就由此前的百花齐放，转变为央国平之间。但凡是国家队，从资金实力，央国企品牌，大多数在一个维度，很难评说差距。

唯一的差距就是市场层面的表现，而产品力成了央国企在市场上见真章的关键。

就像再差的大学里永远有好学生一样，尽管市场显得不尽如人意，但有的项目还是出现门庭若市，一房难求的网红现象。武侯西派臻境，就是新年后出现的网红楼盘之一。

这是由中国铁建地产与招商蛇口首次联手打造的百亩大盘。两个都是央国企，资金实力与品牌实力都极强，更为重要的是两个都是产品力高手。

中国铁建的“西派系”在市场盛名已久，招商蛇口的“臻”系在新川臻境也曾网红一时，创造了半年清盘的纪录。

武侯西派臻境是两大产品系的结晶，又是在武侯新城三环边这个铂金之地。3月初，武侯西派臻境首批次96套房源，亮相就全部售罄，包括225平米的豪改户型，也一次性售完。

3月底的二批次，也开盘就售罄。这番盛况在当下不确定的市场里，恐怕连神盘麓湖都要驻足感叹。

所以品质改善时代最核心的竞争力还是在于产品力。当一个产品系在市场上形成了稳定的确定性，无论房地产行业处于什么阶段，它都能穿透其周期。

新质产品力 破空而来

年前中央经济工作会议上，“稳中求进，以进促稳，先立后破”成了今年经济工作的主基调，这12个字的表述在最近几年前所未有。

今年三月，“新质生产力”破空而来，成了全社会最大的热词，无疑给12个字的主基调指明了“进”的方向。

2023年，中国出口由新能源汽车，锂离子电池，光伏产品为代表的“新三样”，取代了服装，家居，家电的“旧三样”。这是个明确的信号，中国经济结构已经接近完成转型。

去年同期，因疫后经济恢复的需要，在新方向未明的情况下，10万亿级的房地产重回支柱地位，当然是现实的选择。

经过一年全国各地取消限购、降首付，降利率等眼花缭乱的政策，房地产库存得以缓解，但房地产投资总体是断崖式下降。新经济结构出现，似乎也意味着房地产已实现软着陆。

房地产周期被称为经济的周期之母，世界上十次经济危机，九次都与房地产有关。按库兹涅茨20年房地产周期论，中国房地产支撑经济26年，已经超期服役。

确切地讲，“先立后破”在房地产开始体现。“立”的是“新质生产力”，“破”的是对房地产经济的依赖。恺撒的归恺撒，上帝的归上帝。

2024年，保障房国家负责，商品房回归市场。从商品房来看，政策上仍有空间，但绝不会像2023年那么绵密。在市场层面，北京的“买一送一”，河南的“以旧换新”，是这几天楼市的新话题。

去年三月为恒大的惊世巨债而惊讶，今年三月为万科这个曾经的一哥而担忧，这就是变化。用最通俗的话说，不管是主观与客观，开发商不会再有避雨的伞，适者生存。

至于成都，随市场变化而有起伏再正常不过。但作为2023年的全国双冠，至今楼市的核心逻辑并没有改变。

反倒是随着成都这几年建圈强链的产业扎根，以及作为西南门户的战略纵深与产业备份，成都的“虹吸效应”相较2022年还有所提升。

2023年成都常住人口达到了2140.3万。成都都市圈人口首次突破三千万，达到了3006.4万。2022年成都人口净流入7.4万，而2023年净流入13.5万，就是最好的证明。

产业兴则城兴，产业聚则人居。2024年的成都楼市，在全国楼市中依然会表现出色。

房地产也要有新质生产力思维，开发商要做的就是努力打造新质产品力！还要特别重视交付力与物业服务力。

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