地产进入双轨时代 成都楼市何处何从？

如果说美国老百姓最大的财富在金融资产上，那么我国老百姓最大的资产就是房地产。

双轨时代 楼市发展趋势？

9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开。何立峰在发言中指出：“保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。”这条新闻并未引起市场重视，但影响却不小。

所谡“严格封闭管理，不得上市交易”，意味着原本满五年就可上市交易的保障房，为避免给市场带来冲击，未来将从交易市场上消失。楼市将形成商品房与保障房“双轨”并行的格局。

上周参加了保利成都2023年品牌发布会，会上聆听了金融才女香帅对房地产市场的看法，很多观点我是赞同的。就房地产业的发展趋势而言，欧美发达国家的路径是可以参考的。

如果说美国老百姓最大的财富在金融资产上，那么我国老百姓最大的资产就是房地产。

大多数人认为美国家庭的金融资产配置很高。事实上，只有顶层10%的家庭在金融资产上有较高配置，大部分中产阶级美国人的财富仍然主要依赖于房地产。

2001年到2012年，中国的经济增速平均是10.1%，同期中国房产的平均收益率是6.4%，尤其是一线城市，房产的平均收益率达到了13.2%。

但2013年到2021年，中国经济增速平均6.6%，同期房产平均收益率是4.3%。房产收益从全国普涨开始分化，部分地区房价依旧快速增长，但另一部分地区已经开始停止增长了。

从宏观预测来看，未来十年，中国经济增速能超过4%已是不易，可以预见：中国房产的平均回报率会进一步下降，不能再期待以后的房地产投资能够带来稳定的高额回报。

现在的楼市逻辑变了，已从投资增值的逻辑，开始逐渐转变到消费保值的逻辑。

消费保值时代 成都楼市的逻辑？

2019年，中国首次进入了万元美金社会，这一标志性事件使得房地产行业的演变成为必然。人们总是向往更美好地生活，经济水平提高了，对生活的舒适度的要求也会相应提升。

资产配置的真正目的是什么？是保值和增值。面临着未来可能的投资负回报时代，房产依然是老百姓最大的保值增值资产。

但面临着今天经济现状，与未来的不确定性，确实需要降低预期。按香帅的说法：重设背景、重置锚点，重定预期。

美国从20世纪70年代进入万元美金社会开始，人口就从东北部和中北部大规模南迁，推动了阳光地带的快速崛起，随之而来的，就是这些阳光地带房地产的繁荣，被称为“阳光溢价”。

那么成都呢？相较于其他城市，成都有非常高的“安逸溢价”，包括舒居、乐活，发展。这一点，香帅在演讲中也表示有同感。

她说：城市是人的聚集，是基础设施，是城市治理，是就业机会，也是生活方式与文化传承。

没有哪个城市能随随便便成为网红城市，成都独特的城市魅力，具有独特的网红基因。无论是过去、现在、还是未来，成都人的包容与对生活的热爱，构成了一个和和美美，美美与共的城市。

成都楼市今年一路高开高走，一点都不奇怪。相交于北、上、广、深，成都作为新一线城市头牌，“一带一路”的战略倡议核心城市，引聚重点产业、人才、资本的能力较强。

相比一线城市，成都城镇化率偏低，2022年城镇化率只有79.9%。而深圳约为99.5%，北上广在85%以上。功能级城市杭州、武汉也在84%左右。

连续八年霸榜新一线榜首的成都，历史与现代相容，文化色彩多元，极具包容，又不排外。这样的城市在中国算是独一无二。

作为西南门户，拥有一流的大学资源，生活安逸指数很高，发展空间广阔，对人才的吸附能力极强。回头来看，十年里流入600万人口，与深圳比肩，也是独一无二的。

成都为什么能成为奢侈品消费市场最耀眼的一个市场？因为成都注重生活安逸，精神享受，有着强劲的消费力。挣钱的目的就是消费，不会消费就不会挣钱，这是成都人的生活逻辑。

所以，谁也无法忽视这座人口超过2000万的消费力，无论是生活品，还是楼市。毕竟，在中国人口超过2000万的城市只有三个：北京、上海、成都。这一点，保利发展看得明明白白。

正如我此前写过：成都市场本身或许是个特例，因为远期的发展前景，自身的城市魅力，虹吸效应还会继续加大。即便降温也可能迟滞于全国市场，而且再升温时她依然会是领头羊。

新中产时代 保利在做什么？

保利发展今年1-8月，以2721亿持续领冠全国楼市。地产进入双轨时代，新中产时代来临，消费保值逻辑下的楼市。保利发展在想什么？在做什么？

2023年初，保利发展控股党委书记、董事长刘平率先提出，中国房地产已进入高质量发展的品质时代。行业回归居住需求本原，为客户提供优质的产品和服务，是高质量发展的必由之路。

作为全国的行业龙头，又是央企的保利发展，对中国经济整体发展的信心十足，始终把产品力作为核心竞争力。它认为：市场全面进入品质时代，好房子、好生活、好服务，始终是核心。

什么是好房子？保利发展认为：品质时代，在产品力的基础之上，生活场景力、人文社区力，是品质时代的显著需求。和字系，就是保利发展为新中产量身定制的这类产品。

和字系产品覆盖成都全域，满足各个区域新中产改善需求。而每个项目的布局，要么是府河文脉，要么是学区，要么是视野，要么是湖岸水系。对优质资源的“占有”，是和字系生根的基础。

比如保利·九里和颂，主打一个艺术范儿，用文艺的说法就是“用艺术再续千年烟火，让城央新中产与府河文化情投意和”。

位居天府新区的保利·天府和颂，致力于“将潮流生活引入世纪锦江，让天新新中产与繁华城南完美融和”。

而保利·国宾和煦，则定位于“为辉煌国宾赋新人文礼遇，让主城新中产与成都气质无界融和”。

你看，这些项目都是位于核心地段，拥有核心资源。每个产品系各有独特气质，但都具有同样的人文价值的表达。主打一个新潮流，新生活，还极具性价比。

保利发展今年在市场上的六大和字系产品，基本都是这个思路。以资源为核，以产品为魂，以潮流为范。它们推动的“人文社区”体系，更进一步给产品赋予实质的人文内涵。

日前，九里和颂已取证。天府和颂项目位于鹭洲里的城市展厅已开放，预计于10月亮相。它们都是生活场景力、人文社区力典范之作，可以亲临体验保利发展的与时俱进与市场引领思路。

品质时代，大多数开发企业都在致力于产品力打造。而保利发展却在产品力、服务力、品牌力之上，进阶到“人文力”时代。既提升了产品的价值内涵，又引领了新中产消费趋势。

一个优秀的品牌，一定是与经典同行，就像奔驰致敬宝马的百年情怀；一个卓越的品牌，一定是与时代同步，就像华为致意苹果的科技创新。唯如此，才能实现突破，才能实现可持续发展。

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