华润在霸榜 麓湖立信仰 保利忙圈地 蓝光成绝唱

房地产市场与其他行业一样，竞争最核心的还是产品力为王。为设计而设计，为概念而概念，为包装而包装，一切花里胡哨的虚活，最终让自己都没法活。

成都楼市何以逆天？

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2023年元旦期间，我写稿预判过成都楼市今年会有非常好的表现，但没想到会成为全国第一。而当时给出的宏观理由，至今都不出其右。

原文写道：对成都而言，作为“北上广深成”的新准一线城市，其发展潜力与虹吸效应注定，成都永远不会位居那70%的城市之中。而且随着成都在西部大开发，一带一路上的地位重要性强化，成都的物业价值还将不断被提升。

2023年结束，成都楼市总成交量达到了36.68万套，创出新高。这个数字是近6年来的新高，环比2022年上涨了24.64%。

其中新房成交14.6万套，二手房成交22.08万套。在全国70城房价指数中，新房同比涨幅5.6%稳居第一，二手价格同比涨幅3.1%稳居第一。而新高主要来源于二手房，成交比2022年多出来近7万套。

这一数字不仅是成都新高，也让成都一骑绝尘，成为全国“销冠”，令人侧目。

2023年全国34个重点的一二线城市中，四成城市销量稳中有涨，涨幅普遍在20%以内：近六成城市价格稳中微涨，涨幅普遍在10%以内。而成都量价齐升，只不过量的涨幅较小，而价格涨幅较大。

量上不去有一个直接原因：据中指研究院数据，2023年推出涉宅用地建设用地面积10190亩，同比下降28.3%，整体供地节奏明显放缓。

2023年成都市商品住宅供应面积为1715万㎡，同比下降8.7%。成交面积为1953万㎡，同比上升2.9%。整体供求结构略显失衡。

2023年23个典型城市中，成都涉宅地成交规模和溢价率水平均排名第4位，高达8.2%，而流拍率较低，只有1.7%，说明房企参与市场热情不错，这是个积极现象。

隔壁的兄弟伙重庆就不尽意了，溢价率只有0.5%。流拍率却高达33.8%。单从房地产业的发展来看，成都舒适的人居环境，使得人们落户成都的意愿更为强烈。

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天府新区何以问鼎？

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2023年天府新区商品住宅供应面积为299万㎡，为成都市最高；其次为成华区、双流区，供应面积分别为171万㎡、142万㎡ 。

2023年天府新区商品住宅成交面积为329万㎡，也为成都市最高；其次为成华区、龙泉驿区，成交面积分别为177万㎡、162万㎡。

天府新区已经成为高端改善主战场，尤其是天府新区的天西与天东，品质红盘迭出，绝大部分新项目已脱离刚需，刚改范畴，动辄500万+起步。

像麓湖、蔚蓝卡地亚、以及刚开盘的阅天府，都打上了品质网红盘的烙印。从某种意义上来讲，有这些品质标杆，才奠定了天新楼市的段位。

2023年，整个市场充满着回归主城的口号，天新凉凉一度在坊间热炒，那么仍处在9.26新政中限购区域的天府新区何以霸榜？

产业兴则城兴，产业聚则人聚。对天府新区未来产业发展的期待，应该是它最大的底气所在。天府新区一地难求，供地溢价率高达16%，所有知名的开发商都拼命地往里面挤。

2022年，天府新区生产总值达到4532.4亿元，在国家级新区中排名第5，占全省GDP的7.8%，稳居国家级新区第一方阵。其中，电子信息、汽车制造、数字经济三大千亿级产业集群已经形成。

2023年有望上到5000亿台阶，而2024年天新十年，在十年基建日益完备的基础之上，产业发展进入加速阶段。以国家超算中心、华为昇腾为核心的人工智能，将是天府新区下一个千亿级产业。

天府新区以新兴产业为主，人均工资较高，消费力强劲。所以，你会发现，天府新区楼市，无论是总价，还是单价，都在水涨船高。

再者，购买天府新区的客群，一、二线城市应该会占了相当大的比例。一是他们购买力强，置业成都相当于降维打击；再者他们看好新区产业发展带来的增值空间；三是他们没有太多的老城情结。

如果说目前麓湖板块、总部经济区板块（天东+天西），成了天府新区房地产的当红双极。那么2024年法务岛板块强势崛起，天府新区房地产“三驾齐驱”的局面就将正式形成。

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致敬2023年的“楼市榜样”

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各大房企在全国市场上的表现，在上期《楼市年终局：有的拼爹 有的拼命》中已经简要地分析过。本期我们主要聊聊成都楼市的这些大神们。

在绝对的实力面前，一切的花里胡哨都是徒劳。这句话一直很认可，也把这句话送给今年成都的榜王：华润置地。

据中指研究院数据，2022年，华润置地以136.8亿，位居成都房地产榜第五；而2023年以297.3亿夺得第一。业绩是2022年的2.17倍，销售额增加了160.5亿。

不仅如此，华润置地从2023年第一季度开始就持续霸榜，形成了无可挑战的局面。那么，华润置地何以取得如此优秀的成绩？

华润置地的品牌实力，资金实力，开发实力不用多言，能取得今年业绩的最核心的还是2022年敢于逆势拿地。

2022年，华润置地拿地金额高达87.2亿，仅次于平台公司兴城人居107.8亿。这既需要对包括疫情走势，房地产政策、成都楼市发展的预判，还要对自身开发能力的自信。

比如拿地第一名的兴城人居，2023年仅以198.5亿排名第五，相较于2022年名次还倒退一名。或许兴城人居作为成都平台公司，所担当的使命应该与央国企有些区别。

2023年华润置地拿地金额41.2亿，落到了拿地排行榜的第9名，2024年要再霸榜很难。但它与太原萃丰合作开发约174亩的范家院子，成了龙年最大的看点。以及诸多的合作开发项目，华润置地明年可能仍是成都楼市的“隐形冠军”。

保利发展2023年以212.1亿位居排行榜第4名，失去了2022的冠军宝座。但2023年保利发展拿地金额高达72.3亿，仅次于兴城人居的73.3亿。

保利发展所拿的地块地段优越，而保利的产品力一直得到市场认可。2023年主打的“和“系在市场上口碑爆棚。

而且保利发展是今年的全国冠军，在全国拿地金额超1000亿。似乎保利发展龙年在全国、在成都的双冠，已经被提前锁定。

2022年名次大幅滑落的中海地产，2023年得重回市场中心舞台。以118.3亿位置排行榜第10名。比我年初写稿预计的120亿，少了1.7亿。这一成绩对中海地产来说，值得鼓掌相贺。

2024年中海地产的看点仍然是在天府里项目，更大的看点在于中海超塔。2023年中海地产新拿两块土地，加上现有项目，2024年保住这个名次完全可能。

成都房地产市场素有“东华润，南中海”之说，2023年这一格局有进一步扩大的趋势，除了平台公司，原则上只能固守在所属区域，比如锦江统江，天投开发，空港发展。而品牌房企也有划地为“牢”的意思。

比如、中国铁建地产越来越多项目固守在武侯区、青羊区，高新区也有少量布局。而招商蛇口越来越偏南发展，过去这两年新拿地块，或合作项目，都在新川板块与天府新区。

中国铁建在成都的表现有目共睹，西派系产品力系统已进阶4.0版本。2023年以256.1亿夺得排行榜亚军，销售面积以98.1万㎡排在第5名，初略算均价高达2.6万/㎡。2022年均价为1.98万/㎡，可见中国铁建的产品力越来越强。

2023年中国铁建以51亿拿地金额，排在第4名。以中国铁建国企优势，叠加在武侯和青羊的“三大工程”建设，2024年中国铁建地产保住第二的位置完全有可能。

招商蛇口以164.1亿排在榜六，比我预估的150亿超了14.1亿收官。2023年没看到新增拿地，所以时代公园会继续充当招商蛇口的龙年生力军。2023年时代公园以70亿的销售额位居单盘第二名。

2024年，招商蛇口与中国铁建在天府新区合作开发的“西派臻境”，会是最大看点。两大产品力高手联袂的项目，可能会是2024年天府新区新增项目中最靓的仔。

曾经的“带头大哥”万科在成都处于涅槃阶段，从2023年下半年在成都市场上发力，古翠隐秀、高线公园、朗拾交子、星光都会多盘齐发。2023年，万科成都在拿地方面积极进取，期待它在龙年的强势回归。

至于龙湖，上期稿件有特别写到，在全国民营房企中有旗帜意义的存在。在成都，龙湖以249.7亿位居第三名，是前十里两个民企之一，另一个叫麓湖。

麓湖以单盘148亿排在市场前十。论单盘之冠，整个西南无盘与之匹敌。高达8.5万/平的鲲鹏阁，创下了成都楼市单价总价新纪录，仍然开盘即售罄。

麓湖不仅是川企荣光，也已经是楼市信仰。麓湖故事很多，现在的市场环境下，麓湖已不可复制。

所有的这些优秀企业都有个共性，发力产品力。连天府新区的平台公司成都天投开发，都从高度市场化的角度，重视项目的产品竞争力。

作为天府新区平台公司的天投开发，无论是总部商务区的天府公园未来城，还是科创岛上的U6，都以产品力打动市场。

2022年取得120.8亿销售额，且回款也超过100亿，而天府公园未来城以单盘65亿位居第三，大盘的支撑能级由此可见。

当然还有像建发房产、越秀地产、东方希望、嘉佰道、优品道等优秀的产品主义者，篇幅所限，就不一一展开。

作为曾经的本土一哥，蓝光发展2023年正式退市。我在2018年就写稿聊过，蓝光拔苗助长，扩张过度，需谨防空心化问题。大厦的建立千辛万苦，倒塌却在一瞬之间。

房地产市场与其他行业一样，竞争最核心的还是产品力为王。为设计而设计，为概念而概念，为包装而包装，一切花里胡哨的虚活，购房者不会再买账，最终让自己也没法活。

可能很多朋友已经忘记，可能有些年轻朋友根本就不知道，这个行业曾经有个年终评选“金芙蓉杯”。

以2023年销售力、拿地力、产品力、服务力、品牌力等综合因素，给出我们团队心中“年度十大影响力企业”。

特别说明：排名不分先后，向优秀者致敬。